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房价三高洪荒之力也难让房市再抬头

2019-11-09 07:43:39来源:励志吧0次阅读

导读

国内房地产市场,说“病入膏肓”“时日无多”是有些夸张,但短期内“痊愈”也不太可能。

房价三高洪荒之力也难让房市再抬头

文/刘磊

就在人们普遍猜测趋于颓势的房价还能撑多久时,又有新的“挺楼市”的消息:对于进城买房的农民,其土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权可以保留,打消农民进城顾虑。在一些评论来看,这简直是支撑房价进一步上涨的洪荒之力,然而笔者认为,“三高”的楼市(房贷余额高、房价收入比高、投资客比例高),即便拥有“洪荒之力”,也难让房价抬头。

房贷余额过高,泡沫涌动

据海通证券最新数据:2012年以来,中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,从11年月均693亿元,飙升至15年月均2217亿元,而16年上半年月均更是激增至3933亿元。

此外,中国货币缺口(M2增速与GDp名义增速之差)在12年由负转正,并不断扩大,意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。

房价三高洪荒之力也难让房市再抬头

房价“三高” “洪荒之力”也难让房市再抬头

(图表来源:海通证券研究所)

这意味着中国当下房市过分依赖金融杠杆,房贷的增长难以为继,目前正在超过居民承受力,泡沫也随之而起。这种情况下,即便是房企、投资者、炒房客期望房价进一步上涨,国家也会出台政策适当调控楼市,以防泡沫化程度过高后出现危机。

房价收入比高,有价无市很苦恼

曾有媒体反驳,说房价收入比并不能代表说房价太高了;但是作为一线城市的深圳,不能不说其工资很高,平均工资已经居全国前三;然而,深圳的房价更高!据易居房地产研究院《2016年度35城房价收入比偏离度专题研究》,可知2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜,深圳、厦门和上海偏离度最大,2016第二季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象,房价面对购房者和居民涨也涨不起来的收入,想不下降都难。

投资客比例过高,楼市健康才怪呢!

有数据显示,从去年房价开始上涨以来,异地购房数量明显增加。2015年厦门外地购房比例超过60%,惠州和东莞的住房深圳户籍购房比例超过50%,炒作力量强大,折射危险信号。

要知道,在房地产市场基本面没有显著变化情况下,在库存量没有显著改善的前提下,依靠投资投机炒作往往会引发房地产市场供求扭曲错位。笔者这么说并非空穴来风:2009年海南三亚房价曾被炒房客推高,而后出现大幅下跌;寸土寸金的香港,一向是投资者的乐园,然而2015年10月份以来,香港私人住宅售价指数5个月内累计下跌10.88%。从海外成熟市场的投资结果来看,95% 的纯粹投机者都是以投机失败甚至破产作为故事的结尾。

综上,研判楼市,不能仅仅依靠是否有政策的助推力,还要看楼市本身的“健康”状况如何。具体到国内房地产市场,说“病入膏肓”“时日无多”是有些夸张,但短期内“痊愈”也不太可能。房地产市场进入调整期,过去随便买房就赚钱的时代已经过去;如果投资者还依旧用老眼光研判楼市,那么房产财富的拥有最终会变成只是让投资者缅怀的记忆碎片。

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