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买了你的房里面的户口不迁我不收房

2019-11-08 10:54:51来源:励志吧0次阅读

无论古今,咱大天朝实在是一个拥挤的国度。秦之咸阳、汉之洛阳、唐之长安、宋之开封、明之北京,无一不是街肆间人头攒动、市井中摩肩接踵。因此才有了那句著名的“长安居,大不易”。

为了在如此漫长的历史时段内内实现对如此众多的人口的有效管理,户籍制度应运而生。不得不说,无论它自诞生起受到了多少诟病,但从现实角度而言,却可谓不可或缺。

正所谓安家落户,“家”与“户”,实在是一体两面的存在。小小一本户口簿,又给中国人的生活平添几家欢喜、几家哀愁……

买了你的房里面的户口不迁我不收房

案情简介

张某与丁某间签订有《房屋买卖合同》,合同约定张某以600余万元的价格向丁某购买二手房一套,于2017年1月30日之前办理过户手续;若该房地产上有户口,则丁某亦应于2017年5月30日前向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续,否则每逾期一日应按照本合同约定的总房价款的万分之五向张某支付违约金,直至原有户口迁出时止;购房款支付方式:除一笔5万元的尾款于交房当日(定于2017年5月30日)支付,其余款项均应于2017年1月30日前付清。

合同签订后,除尾款5万元外,张某一方按约支付了其余房款,双方也按约办理了房屋过户手续。2016年7月9日,张某得知涉案房屋内除丁某本人的户口之外,尚有此前丁某未告知其的三名案外人的户口。经与丁某交涉,丁某表示本人户口会在2017年5月30日前迁走,但户口本上其余3人系房屋中的遗留户口,早在丁某购房时就已经在房屋中,现该三人已下落不明,他也并不清楚该三人的实际身份。

2017年5月30日,丁某将房屋的钥匙交付给了张某,因案外人的户口未能迁移,张某一方不同意签房屋交接书,也不同意支付尾款5万元。纠纷产生后,丁某诉至上海市浦东新区人民法院,以尾款5万元的支付仅以交房为前置条件而不以户口迁移为前提为由,要求被告给付5万元并支付以房屋总价款600余万元为基数,按日万分之五,自2017年5月30日计至判决生效之日止的逾期付款赔偿金。

审理中,张某提出反诉,以丁某在缔约时隐瞒房屋中另有案外人户口的事实,要求判令丁某以房屋总价款600余万元为基数,按日万分之五,自判决生效日期计算至房屋中全部户口迁出之日止的逾期付款赔偿金。

那么,问题来了

Q1:二手房买卖中房屋内的户口问题如何解决?

二手房买卖时,房屋内的户口迁徙问题受到买受方的普遍关注,在此类买卖合同中一般都有关于户口迁移的约定及逾期迁出户口的违约责任。通常情况下,买卖的房屋内一般都只有出卖方自己及家人的户口在内,买方也一般相信出卖方对于在其所卖的房屋内的户口迁移是可控的。但从根本上说,买受方之所以会要求明确出卖方的户口迁移义务,就是为了保证其所购的房屋内最终没有与己无关的户口在内。因此,在合同没有明确约定的情况下,出卖方迁移户口的义务应当包括迁移在涉案房屋内的全部户口。

Q2:出卖方户口不迁出,购买房尾款要不要按时支付?

在二手房买卖合同中,买卖双方约定的尾款支付时间一般和交房绑定。以本案为例,张某和丁某约定的户口迁出之日与交房之日为同一天,并约定张某应在丁某交房后支付尾款。

在此情况下,虽然合同没有明确约定户口迁出与交房的先后性、以及尾款的支付以户口迁移为前提,但合同和协议将迁移户口、交付房屋的最后履行日约定在同一天,从合同的履行时间来看,迁移户口必须在公安机关白天正常工作时间方能进行,而交付房屋可以在晚上进行,交付房屋的时间因此可以晚于迁移户口的时间,从交易惯例来看,实践中此种情形一般是先迁出户口再交付房屋、支付尾款,在双方没有另行约定的情况下,尾款的支付通常意味着双方的合同义务履行完毕,因此,应当是由出卖方先迁出户口再交付房屋,在交付房屋后再由买受方支付尾款。

故在出卖方未能迁尽户口的情况下,买受方拒绝支付尾款的行为,系其行使先履行抗辩权,此举不构成违约。出卖方可在涉案房屋内的户口全部迁出后方要求买受方支付尾款。

Q3:房屋买卖合同中违约金是如何计算的?

房屋买卖合同中,买卖双方一般倾向于以房屋总价款作为违约金计算时的基数,在发生诸如户口逾期迁出等情形时,此时的违约金数额往往便存在过高之虞。

因此,主审法官在认定违约金时对以下几点因素予以了综合考量:

1.损失认定。因户口问题所导致的损失确实难以界定,故违约金数额的确定难以以实际损失为参考依据。

2.房屋售价。户口虽然不影响购买人使用房屋,但由于购买人普遍介意户口问题,不愿意购买有挂靠户口的房屋,因此势必影响买入方将来出售及售价,这从涉案房屋的买卖历史及当事人之间的纠纷已可见一斑。而且一般情况下,房价越高,对于售价的影响越大。

3.当事人过错程度。本案违约金考虑出卖方的违反诚信恶意隐瞒的行为、出卖方对其未能出售成功的买受方所承担的违约责任综合确定。

4.违约金计算方式。由于本案所涉的案外人的户口系历史遗留问题,存在客观上难以迁移的现实困难,违约状态将一直持续,故本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止,而以确定一定数额的违约金为宜。

TIpS:

针对房屋买卖合同中户口迁移的难题,2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条规定,房屋所有权或者公有居住房屋承租权因买卖已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将户口迁入社区公共户。《上海市房地产买卖合同》示范文本也作出了相应的调整。

原文作者:浦东新区人民法院 余晨曦

编辑:东方财经浦东频道 张培娟

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